Na Západe dnes ekonómovia tvrdia, že nájomníci vyhrávajú.Na Slovensku sú však čísla oveľa tesnejšie. A rozhodujúce nie je to, koľko platíte mesačne, ale to, ako dlho chcete zostať.
Túto vetu počul od nájomníka asi každý maklér. Opačný argument poznáte tiež: hypotéka je reťaz na tridsať rokov. Kto má teda pravdu? Ako to už býva, rozhodnú čísla.
V posledných rokoch sa vo svete nálada otočila. Odkedy v roku 2022 vyleteli úrokové sadzby, nájom vychádza v mnohých bohatých krajinách lacnejšie ako kúpa. Podľa portálu Zillow dnes nový kupujúci v USA zaplatí mesačne zhruba o 400 dolárov viac než nájomník. V Austrálii podľa CBRE nenájdete štvrť, kde by sa kúpa bytu oplatila viac ako nájom. Britský týždenník The Economist, jeden z najuznávanejších ekonomických časopisov na svete, ktorý pravidelne čítajú politici, bankári aj investori, z toho nedávno vyvodil jasný verdikt: kto rozmýšľa chladne, mal by si prenajímať.
Na Slovensku je obraz iný. A pre mnohých prekvapivý.
Tri údaje, ktoré by ste mali poznať skôr, než sa rozhodnete:
Inými slovami: nájomník sa dnes teší z pokojného mesačného výpisu. Vlastník sa teší z výpisu majetku.
Zoberme si bežný 2-izbový byt s rozlohou 55 m² za slovenskú priemernú cenu.
Rozdiel je rádovo v desiatkach eur. Nie v stovkách, ako v Amerike.
A je tu jeden háčik, ktorý nájomník nevidí. Z prvej splátky ide na úrok približne 440 eur, ale zvyšných zhruba 240 eur splácate sami sebe. To nie je výdavok. Je to sporenie do vlastných stien, ktoré s každým rokom rastie.
Férovo treba priznať aj druhú stranu. Ak by ste 37 730 eur namiesto akontácie investovali s výnosom okolo 4,5 % ročne, priniesli by Vám približne 140 eur mesačne. Presne tento argument používa aj spomínaný britský týždenník: nehnuteľnosť nie je jediná investícia na svete.
V Bratislave zarábajú prenajímatelia málo. Čistý výnos z prenájmu 2-izbového bytu v hlavnom meste odhadujú odborníci na 3 až 4 % ročne. To je takmer rovnako ako úrok z hypotéky. Pre nájomníka to znamená jediné: dostáva relatívne férovú cenu.
Na krátky čas sa kúpa neoplatí. Ak plánujete zostať v meste dva či tri roky, poplatky pri kúpe a predaji zjedia väčšinu výhod vlastníctva. Nájom Vám dá slobodu, ktorú hypotéka nedá.
Úroky sa tak skoro neprepadnú. Slovenské hypotéky kopírujú výnosy štátnych dlhopisov a tie zostávajú vysoko. Kto čaká na návrat k sadzbám okolo 1 %, môže čakať dlho.
Ceny rastú, aj keď úroky nie sú nízke. V Bratislavskom kraji výrazne klesol počet nových skolaudovaných bytov a staršie byty zdraželi medziročne o viac ako 13 %. Kto pred dvome rokmi kúpil, má dnes na papieri citeľne vyššiu hodnotu svojej nehnuteľnosti.
Sme národ vlastníkov. Viac ako 90 % Slovákov býva vo vlastnom. Nájomný trh je malý a nájsť na prenájom väčší byt či rodinný dom s pozemkom je často nemožné.
Regióny hrajú inú hru. V Dunajskej Strede či Nových Zámkoch sú byty výrazne lacnejšie ako v Bratislave, no nájomné neklesá v rovnakom pomere. Mesačná splátka tu preto často vychádza blízko nájmu alebo aj pod ním. Mimo hlavného mesta má kúpa navrch.
Neexistuje jedna odpoveď pre všetkých. Existujú však jasné pravidlá:
Americký prezident Herbert Hoover kedysi poznamenal, že o kope potvrdeniek za nájom nikto piesne neskladá. Má pravdu. Ale ani o zle zvolenej hypotéke.
Každý prípad má iné čísla. PLUS Reality pôsobí v Dunajskej Strede, Bratislave a Nových Zámkoch a pozná ceny kúpy aj prenájmu v každej z týchto lokalít. Ozvite sa nám a spolu porovnáme, či sa Vám dnes viac oplatí kľúč od vlastného bytu, alebo nájomná zmluva.
Zdroje: Národná banka Slovenska (ceny nehnuteľností Q2 2026, hypotekárne sadzby), Deloitte Rent Index Q2 2026, TASR, The Economist. Modelový výpočet je orientačný a nezohľadňuje poplatky pri kúpe ani individuálne podmienky bánk.
